2020年，環球經濟仍籠罩在新冠疫情陰霾下，中國作為世界主要經濟體之一，率先實現經濟復甦，經濟增長2.3%，其中第四季度經濟增長更達6.5%。及至2021年下半年，內地經濟繼續展現復甦態勢，世界銀行、國際貨幣基金組織、國際評級機構標普全球評級公司等國際金融組織，紛紛調高中國2021年經濟增長預期到8.3%至8.5%，充份反映世界對中國經濟的發展前景充滿信心。多位專業分析師就內地房地產及物業管理行業的發展前景作出分享。

自2016年中央經濟工作會議提出「房住不炒」後，為實現長遠的經濟高質量發展目標，近年中央政府持續強化「房住不炒」基調，大大小小的調控政策陸續出台，涉及房企融資、拿地、購房者信貸等不同方面。

內房政策明朗化

香港股票分析師協會主席鄧聲興博士表示，內地樓市政策前景明朗化，「穩房價、穩地價、穩預期」將成為長線政策，短期焦點仍繼續集中在「限房價、限地價、競品質」上。隨著內房股信貸風險逐漸降低，市場關注點將轉往基本面，相信利潤率會於今年見底，毛利有望明年反彈。

香港股票分析師協會副會長潘鐵珊認為，2020年「三道紅線」令內房負債較高的企業面對進一步融資壓力，預計當中一些企業會售賣部分資產作出業務組合調整，為財政穩健、實力雄厚的內房龍頭企業帶來更多優質地產項目及併購機遇，以及更好的增長。

香港股票分析師協會副會長郭思治指出，中央政府對房地產政策一向較為嚴謹，例如限購令等。「將限購令稍為放鬆會有助內房發展；加上國家現時推動的三孩政策屬長遠發展，對內地房地產未來發展有一定刺激。」他預計，內地經濟下半年度可能會放慢。「國家為了穩步增長，固定投資方面可能會有較多政策出台，例如基建等。但隨著內地人均收入愈來愈多，內地房住需求仍然巨大，因此下半年內房股可以略為關注；一旦政策稍為放鬆，內房股會出現有幅度上升的機會。」

香港股票分析師協會副會長龐寶林分享，近期內地整頓各行各業，並推出一連串改革措施，面對內地經濟放緩和各行各業的監管，勢必為投資市場帶來短暫影響。他預料改革和整頓完成後，有機會再次踏入持續增長之路，有利內房長遠發展。

物管發展備受看好

近年內地物管行業發展快速，單計去年已有18家內地物管公司在港上市，創歷來新高。香港股票分析師協會永遠榮譽會長林家亨長遠看好物管企業板塊，表示內地住建部等部門今年初聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域發展，可以預見政策利好整體行業發展。

高寶集團證券執行董事李慧芬尤其看好大灣區的物管市場，指內地對樓市的調控政策雖然多，一線城市樓價受壓，但大灣區等國策大力支持發展的地域，樓價有向上的動力。「大灣區物業管理行業在樓市發展穩步上揚的情況下；加上疫情關係，市場對健康、科技的需求大增，對物管需求亦同步增加。另外，物管業務增長及股價有機會跑贏房地產股。」

著名資深股評人陳永陸亦認為內房物管行業前景備受看好。「2021年上半年，內房物業管理公司持續火熱，物管的社會職能越趨重要；加上物管不像地產開發般面臨不同調控措施，同時因為物管行業在疫情期間在小區控制疫情方面表現出色，容易得到地方政府支持。」

內房股及物管股選股策略

至於選股策略，鄧聲興表示早前一系列針對內房的政策，使一眾內房股板塊估值及倉位均已達歷史新低。「近期內房股股價雖然受壓，但不影響疫情下物業公司的穩定現金流。即使在疫情等多重因素影響致經濟不景氣的情況下，物業公司的收益仍是穩定的，受經濟週期影響較小。政策穩定房價的壓力已明顯舒緩，同時房產拿地利潤率出現企穩回升跡象，在大市氛圍低迷下，長遠仍看好物管板塊。」

香港股票分析師協會理事黃德几分享道，在百年黨慶前後期，內地針對不同行業亂象推出不同措施，包括新經濟行業、反壟斷、信息安全隱患、智能通信設備及教育等方面都有新政策，對房地產發展商而言是把雙刃劍。他建議投資者不要沾手財政狀況較惡劣、觸及三條紅線嘅內房股，尤其要注意粗放式甚至過度借貸式、投機式擴展的內房企業。「財政狀況相對穩健及健康，例如中海外及華潤置地比較好，但始終受市場拖累，內房股近期仍然跑輸大市。」

豐盛金融集團資產管理部董事黃國英指，恒大事件惹市場關注之後，仍然可以低息貸款的內房企業優勢擴大。他預計，行業整合歸邊情況會加快，少部分內房股會顯著上升，但大部份會維持偏弱。

香港股票分析師永遠榮譽會長藺常念則認為，內房企業現時面對相當艱難的局面。「國家推出均富目標，首先要解決住房難、穩定樓價的問題，樓價上升空間較小；其次除了住宅房，商場及辦公室現時供過於求，但住宅房價錢有限制；加上『三道紅線』限制內房企業借貸能力，因此內房前景雖然穩定，但不會大幅上升。」他建議投資者選購內房股時要有長線打算，選擇有穩定增長、穩定收入及派息的內房股已足夠。